Mienie zabużańskie

Roszczenia finansowe o zwrot majątków pozostawionych poza obecnymi granicami kraju odbywa się na mocy ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej.

            Wycena takich nieruchomości bywa często trudna, ze względu na fakt, że wyceniamy często czegoś czego nie widzimy, nie dokonaliśmy oględzin czy nie pomierzyliśmy np. powierzchni użytkowej. Do wyceny nieruchomości można przystąpić wtedy gdy osoba zainteresowana posiada już postanowienie wydane przez właściwego Wojewodę przed którym toczy się postępowanie o rekompensatę. Rzeczoznawca majątkowy nie powinien wychodzić poza tezę zawartą w postanowieniu Wojewody, a w szczególności poza opis nieruchomości zawarty w tym postanowieniu. Poniżej przedstawiam kilka fragmentów tez z postanowień Wojewody, którą należało oszacować:

„nieruchomość o łącznej powierzchni 4ha obejmującej 3,5ha ziemi ornej, 0,5 ha łąki, dom mieszkalny w konstrukcji drewnianej, kryty dachówką o wymiarach 12 x 6m, oraz stodołą ze stajnią o wymiarach 14 x 7m kryta dachówką”

 „nieruchomości o łącznej powierzchni 2ha obejmującej 1,75ha ziemi ornej, 0,25 ha ogrodu wraz posadowionymi na niej budynkami tj. domem mieszkalnym w konstrukcji drewnianej, kryty blachą o wymiarach 12 x 10m, oraz stodołą krytą gontami o wymiarach 6 x 4m, stajnią drewnianą krytą blachą o wymiarach 8 x 5m i piwnicą z brusów”

„nieruchomość o łącznej powierzchni 1,4ha w tym 1,10ha ziemi ornej wraz z posadowionymi na niej zabudowaniami: budynkiem mieszkalnym, murowanym, krytym dachówką, o kubaturze 180m3, roku budowy 1914, szopą murowaną, krytą dachówką, o kubaturze 30m2, roku budowy 1914, pomieszczeniem na składy, drewnianym, krytym słomą o kubaturze, 16m3, rok budowy 1914”

„nieruchomość obejmującej 276 ha gruntów rolnych wraz z domem jednopiętrowym, drewnianym, krytym blachą obejmującym 7 pokoi o powierzchni użytkowej 158,9 m2 oraz stajnią murowaną z kamienia, krytą blachą o pow. użytkowej 91,8m2”.

Jak widać z powyższego opisy w postanowieniach są mało precyzyjne, często niewystarczające i lakoniczne. Wynika to z tego, że materiał dowodowy zgromadzony w toku postępowania, także niestety jest po prostu słaby i szczątkowy.

Należy podkreślić, że w operacie dokonujemy oszacowania wg stanu na dzień pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Państwa Polskiego. Zgodnie z art.4  ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 przez stanie nieruchomości  należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona;

Wartość rynkową nieruchomości pozostawionej poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej określa się na podstawie nieruchomości podobnych, położonych na obszarze porównywalnych rynków lokalnych funkcjonujących obecnie w Rzeczypospolitej Polskiej. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się przeciętne ceny transakcyjne uzyskane za nieruchomości podobne, zbywane w miejscowości o zbliżonej liczbie mieszkańców, porównywalnym stopniu urbanizacji i charakterze administracyjnym do miejscowości, w której znajduje się nieruchomość pozostawiona, położonej na obszarze województwa lub miasta wydzielonego, z uwzględnieniem współczynników określających różnice w poziomie rozwoju gospodarczego tych województw lub miast w okresie przed 1939 r.

Za porównywalne województwa i miasta wydzielone, z uwzględnieniem współczynników uznaje się:

1) woj. lwowskie               – województwo podkarpackie, współczynnik 1,00;

2) woj. Tarnopolskie          – województwo małopolskie, współczynnik 0,67,

                                      –  województwo podkarpackie, współczynnik 0,76;

3) woj. stanisławowskie    – województwo małopolskie, współczynnik 0,74,

                                      – województwo podkarpackie, współczynnik 0,84;

4) woj. wołyńskie             – województwo lubelskie, współczynnik 0,84,

                                      – województwo świętokrzyskie, współczynnik 1,02;

5) woj. poleskie               – województwo podlaskie, współczynnik 0,71;

6) woj. wileńskie              – województwo podlaskie, współczynnik 0,64,

                                     – województwo mazowieckie, współczynnik 0,41;

7) woj. nowogródzkie       – województwo podlaskie, współczynnik 0,80,

                                     – województwo mazowieckie, współczynnik 0,52;

8) woj. białostockie – województwo podlaskie, współczynnik 1,00;

9) miasto Lwów – miasto Kraków, współczynnik 1,00;

10) miasto Wilno – miasto Lublin, współczynnik 1,00

Wartość nieruchomości stanowiących lasy lub plantacje kultur wieloletnich określa się jako sumę wartości gruntu i odpowiednio wartości drzewostanu albo kultur wieloletnich. Przy określaniu wartości gruntu stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów, a przy określaniu wartości drzewostanu i kultur wieloletnich stosuje się przepisy art. 135 ust. 5 i 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W przypadku braku cen transakcyjnych, przy określaniu wartości budowli, budynków lub części tych budynków określa się ich wartość odtworzeniową.

Osobom, o których mowa w przepisach o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, zalicza się wartość pozostawionych nieruchomości, potwierdzoną decyzją albo zaświadczeniem, w wysokości równej tylko 20% wartości oszacowanej wartości nieruchomości.

Stąd też pomimo oszacowań na poziomie np. 400 tyś. czy nawet 900 tyś. osoba ubiegając się o rekompensatę otrzymuje tylko 20% z danej kwoty.

W swojej praktyce wykonałem już około 30 opracowań związanych z mieniem zabużańskim dla klientów na terenie Górnego Śląska.